郑州房价将开启新一轮的下跌？
郑州房价将开启新一轮的下跌？
新房正式进入降价阶段，
以前是二手房房价随便降，新房房价人为控制，不让你降，
因为背后有土地财政，最起码不让你大幅度下降，
但是现在随着新房销售数据越来越差，各大城市的新房市场越来越坚持不住，新房的限价也开始撕开了一道口子。
7月31日，郑州楼市不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预售许可手续。
这就代表着郑州的新房市场不在限制，开发商可以涨价卖房，同时也可以降价卖房，
但以现在的市场行情而言，更多的开发商肯定选择降价跑销量。
因为现在郑州的新房销量确实不理想并且还伴随着高库存。
360房产网数据显示，2024年上半年，郑州新建商品房共计成交49766套，与2023年下半年的57419套相比，环比下跌13.33%，与2023年上半年的96045套相比，同比下跌48.2%，
也就是说现在郑州新房市场的销量同环比都是在下跌的，并且同比跌幅比例接近腰斩线。
所以现在开发商的销售回款是非常难，再加上现在郑州的新房库存又是居高不下。
贝壳研究院数据显示，截至2024年6月份，郑州新房库存为1433万平方米，半年均去化周期为31.4个月，
超过两年半的一个去化周期，也就是说，现在郑州的新房市场即使在不新增土地供应土地的情况下，也足够销售两年以上，这已经是远超合理的去化周期。
所以现在郑州取消新房指导价，更多的开发商肯定是选择降价跑量，而不是涨价。
就现在的这个市场行情，盲目涨价纯属作死，
并且以郑州楼市的基本面而言，即使不取消新房指导价，房价照样也是在下跌的，
郑州房价的高峰期是在2017年8月份，然后就开启了长期的横盘阴跌之路。
中新经纬披露的2020数据显示，截止到2020年年末，郑州的房价相较于高点时期就已经跌去13.1%，
也就是说这一轮房价下跌浪潮还没有席卷到整个房地产市场的时候，郑州的房价就已经开始下跌了，
所以从2022年开始，郑州楼市的松绑政策一直跑在前列，一直非常积极。
甚至可以说，2022年3月份郑州楼市出救市19条，是打响全国救楼市的第一枪，
当时郑州就放松了限购，取消了限售，执行认房不认贷，并且给予购房补贴，
然而这么多救市政策并没有止住房价下跌的趋势，
国家统计局公布的70城房价数据显示，从2023年4月份一直到今年的6月份，
郑州不管是新房价格，还是二手房价格，不管是环比，还是同比，都呈现了连续下跌的状态，特别是二手房价格跌幅更大，
那这个趋势是非常不乐观的，刚才咱们已经说了，郑州的房价已经经历过了漫长的下跌过程，现在依旧呈现连续下跌状态，可想而知整体市场的销售信心和购买信心都是非常差的，
特别是进入2024年以后，二手房房价的跌幅比例更是呈现扩大趋势，
以国家统计局的数据为准，今年前6个月，郑州二手房房价同比分别下跌6.3%，7.3%，8.2%，8.5%，8.9%以及8.6%，
除了6月份受到517新政降首付，降利率的影响之外，其他月份的降幅均呈现扩大趋势，
所以不管从哪一个基本面考量，郑州楼市现在的基本面确实不太理想。
不过从另一个角度来看，郑州房价的持续下跌也是挤压泡沫的一个持续过程，
房价下跌的速度越快，周期越长，则代表着楼市出清越快，
经过近几年房价的下跌，郑州现在新房均价为12355元/平方米，二手房的均价为10821元/平方米，
而2023年郑州全市居民人均可支配收入为43784.7元，
也就是说一个人每年的可支配收入，买新房的话可以买3.5平米，买二手房的话可以买4平米，
一个三口之家，买一个90平的小三房，奋斗周期不超过10年，这个买房周期虽然依旧超出了合理的水平，
但是相对于其他重点城市而言，这个水平已经处于偏下水平了，这就是房价泡沫不断挤压，不断出清所带来的结果，
后入场买房的人压力肯定会越来越小。
所以可以预见的是，随着郑州房价的泡沫不断快速出清，市场的筑底也就不远了，
毕竟郑州还是一个人口流入城市，
这就是这一轮房价调整的特性，你不能指望着居民再猛加杠杆来支持房地产市场，而是要降房价或者提高居民收入，从而达到减轻购房压力的目的，
否则房地产的风险会依旧存在，不过这种苗头现在已经出现了，
首先是二手房市场进入2024年以后，以价换量明显加快，特别是重点城市跌幅比例更大，一线城市降幅大于二线城市，二线城市又大于三线城市，
其次是新房市场，像郑州这样取消新房指导价也是允许新房价格下降的开始，
并且在6月份的时候，甘肃兰州也已经打响了第一枪，取消了新房备案价限制，包括甘肃天水，昨天也取消了新房备案价限制，销售价格由开发企业按照市场销售情况适时调整。
所以现在新房降价的这个通道算是开启了，接下来很多重点二线城市，特别是那些高库存的城市，恐怕也会陆续加入，
即使不进行官方发布，但是对于新房降价也早已经是睁一只眼闭一只眼。
所以这个时候普通人买房一定要考虑好自己的债务承担能力以及居住属性，并且还要放缓投资属性。
因为现在楼市政策非常宽松，在不断的鼓励你加杠杆，房价上涨的时候限制你加杠杆，房价下跌的时候鼓励你加杠杆，背后的原因自然不言而喻。
所以这个时候一定要从居住需求出发，而不是增加杠杆，增加投资属性，买房逻辑变了，越来越靠近房子是用来住的，不是用来炒的定位。
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